Check Point
1. 부동산 가격이 상승하자 취득세, 재산세, 종합부동산세 납부 규모가 점점 커지고 있음.
2. 또한, 부동산 규제로 인해 양도소득세 감면 혜택도 감소하였고, 내년부터 재도입되는 초과이익환수제로 재건축 투자 수익도 악화될 예정임.
3. 부동산 취득세율은 부동산 매수시 거래 금액에 따라 납부해야하는 세금으로서 과거에는 취득세와 등록세로 나뉘어져있었으나 현재에는 취득세로 일원화되었음. 취득세는 부동산의 소유권이 이전되었을 때 납부하게 됨.
부동산유형 | 거래금액 / 거래 유형 | 면적 | 취득세 | 농어촌특별세 | 지방교육세 | 합계 | |
주택 | 6억원 이하 | 85m^2 이하 | 1.0% | 비과세 | 0.1% | 1.1% | |
85m^2 초과 | 1.0% | 0.2% | 0.1% | 1.3% | |||
6억원 ~ 9억원이하 | 85m^2 이하 | 2.0% | 비과세 | 0.2% | 2.2% | ||
85m^2 초과 | 2.0% | 0.2% | 0.2% | 2.4% | |||
9억원 ~ | 85m^2 이하 | 3.0% | 비과세 | 0.3% | 3.3% | ||
85m^2 초과 | 0.2% | 0.2% | 0.3% | 3.5% | |||
주택 외 매매 (토지, 건물 등) | - | - | 4.0% | 0.2% | 0.4% | 4.6% | |
원시취득 및 상속 (농지 외) | - | - | 2.8% | 0.2% | 0.16% | 3.16% | |
증여 | - | - | 3.5% | 0.2% | 0.3% | 4.0% | |
농지 | 매매 | 신규 | 3.0% | 0.2% | 0.2% | 3.4% | |
2년 이상 자경 | 1.5% | 비과세 | 0.1% | 1.6% | |||
상속 | 2.3% | 0.2% | 0.06% | 2.56% | |||
4. 부동산 보유세는 재산세(지방세)와 종합부동산세(국세)로 구분되며, 부동산을 보유할 시 부과되는 세금임. 현재 부동산 다주택자를 대상으로한 규제 강화가 예상되어 부동산 보유세의 인상 가능성이 높아지고 있음.
재산세와 종합부동산세(종부세)는 매년 4월경 정부가 발표하는 공동주택 공시가격에 따라 산정되며 그해 6월 1일 소유권 기준으로 부과됨. 공시가격은 보통 시세의 70~80%선에서 정해지는게 일반적이며, 재산세와 종부세는 공시가격에 각각의 공정시장가액 비율 60%와 80%를 곱해 과세표준이 산출됨.
재산세는 매년 7월과 9월에 나눠서 과세됨. 7월 재산세는 주택 부문 세금 2분의 1과 건축물 부분, 9월엔 나머지 주택 부분 세금 2분의 1과 토지부분이 부과됨.
종부세는 일정 기준을 초과하는 주택 및 토지 소유자들에게 재산세와 별도로 부과됨. 단, 생산활동에 사용되는 농지와 임야 등의 토지는 대상이 아님. 상가건물은 생산활동이 이뤄지는 건물은 제외되고, 부속토지에는만 부과됨. 주택은 생산활동이 이뤄지지 않아 건물과 토지 모두가 종부세 부과 대상임.
현재 유형별 과세대상공제액은 공시가격 기준으로 주택(주택부속토지 포함) 다주택자는 6억원(1세대 1주택자는 9억원), 종합합산 토지(나대지, 잡종지 등)는 5억원, 별도합산 토지(상가·사무실 부속토지 등)는 80억원임. 일정요건을 갖춘 임대주택은 합산배제신고를 할 경우 종부세 과세 대상에서 제외됨.
- 재산세
과세표준 | 세율 | 누진공제액 |
6000만원 이하 | 0.1% | 0원 |
6000만원 ~ 1억 5000만원 이하 | 0.15% | 3만원 |
1억5000만원 ~ 3억원 이하 | 0.25% | 18만원 |
3억원 초과 ~ | 0.4% | 63만원 |
- 종합부동산세
과세표준 | 세율 | 누진공제액 |
6억원 이하 | 0.5% | 0원 |
6억원 ~ 12억원 이하 | 0.75% | 150만원 |
12억원 ~ 50억원 이하 | 1.0% | 450만원 |
50억원 ~ 94억원 이하 | 1.5% | 2950만원 |
94억원 ~ | 2.0% | 7640만원 |
- 양도가액 = 양도시 실거래가액
- 양도차익 = 양도가액 - 세금 + 필요경비 (등기비용 등)
- 장기보유특별공제율
보유기간 | 공제율 |
3년 ~ | 10% |
4년 ~ | 12% |
5년 ~ | 15% |
6년 ~ | 18% |
7년 ~ | 21% |
8년 ~ | 24% |
9년 ~ | 27% |
10년 ~ | 30% |
2018.04.01부터 양도소득세 중과세 및 비과세 요건 강화내용 1. 2주택이상 다주택자(조합원 입주권 포함)이 조정지역 내 주택 양도시 장기보유특별공제 적용 제외 2. 기존 요건이던 조정대상지역 내 1세대 1주택 비과세 항목에 거주요건 추가 2년이상 보유 및 거주, 양도가액 9억원 이하의 양도만 비과세 3. 2주택자의 경우 기본세율 + 10% 양도세 중과 3주택자의 경우 기본세율 + 20% 양도세 중과 | |
- 양도소득기본공제액 = 250만원
- 양도소득금액 = 양도차익 - 장기보유특별공제액 - 양소득기본공제액
- 과세표준 = 양도소득금액 - 양도소득기본공제액
보유기간 | 과세표준 | 세율 | 누진공제액 |
1년 미만 | - | 50% | - |
1년 ~ 2년 미만 | - | 40% | - |
2년 이상 보유 | 1200만원 이하 | 6% | - |
4600만원 이하 | 15% | 108만원 | |
8800만원 이하 | 24% | 522만원 | |
1억 5000만원 이하 | 35% | 1490만원 | |
1억 5000만원 초과 | 38% | 1940만원 |
- 양도소득세 = 과세표준 * 세율
- 가산세 = 신고불성실, 납부불성실의 요인으로 발생
조합원 1인당 평균이익 | 부담금 규모 |
~3000만원 이하 | 면제 |
3000만원 ~ 5000만원 이하 | 3000만원 초과액의 10% * 조합원 수 |
5000만원 ~ 7000만원 이하 | (200만원*조합원 수) + (5000만원 초과액의 20%*조합원수) |
7000만원 ~ 9000만원 이하 | (600만원*조합원 수) + (7000만원 초과액의 30%*조합원수) |
9000만원 ~ 1억 1000만원 이하 | (1200만원*조합원 수) + (9000만원 초과액의 40%*조합원수) |
1억 1000만원 초과 | (2000만원*조합원 수) + (1억1000만원 초과액의 50%*조합원수) |
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